同じ属性・同じ自己資金で、持ち込む先を変えたら
融資は「NG」。提示された金利の水準は2.5%。掛け目も審査基準も、持ち込んでから初めて分かった。
同じ属性・同じ自己資金・同じ物件で「フルローンOK」。金利の水準は1.0%。変わったのは、持ち込んだ先だけ。
※本ページ内で説明している融資の“歪み”の一例です。融資の実行や条件を保証するものではありません。
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ここでいう一行とは、銀行一行のことです。五十行なら、五十の銀行についてのレポートが手元に残ります。文章を五十行お送りするという意味ではありません。ひとつの行につき、融資姿勢、金利の水準、審査基準の変化、掛け目(銀行が物件をいくらと評価するかの率)、通る属性、そして次の一手までがまとまっています。
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ネット・書籍に載る前の「今の融資姿勢」を、現役の不動産業者として銀行の担当者から直接聞いています。「毎週5行以上」はヒアリングの体制で、お届けのペースは30日間・週3回・合計50行分です。
ネットや電話で済ませていません。銀行の外観、ロビー、応接室。弊社スタッフは毎週この場所に足を運び、担当者と向かい合って話を聞いています。今どの物件に前向きなのか、どの属性なら通るのか、去年と何が変わったのか。こうしたことは、公表資料にも書籍にも載りません。担当者が口にした言葉をその日のうちに書き起こし、レポートの一行にしています。手間はかかりますが、この手間を省いた瞬間に、情報は「今のもの」ではなくなります。
「もう無理です」とスルガ銀行に言われた日から、私は200社を回りました。——株式会社リアテクス 代表取締役 藤山 大二郎
集めているのは、うわさ話ではありません。誰がいつどこで聞いたのかが分かる形で記録し、行ごとに同じ項目を並べています。だから読み比べができますし、先週と今週で何が変わったのかも追えます。
あなたが不動産投資を拡大できない原因
物件は見つかる。自己資金も用意した。それなのに、なぜか前に進まない。そういう相談を、これまで何度も受けてきました。原因は物件でも属性でもなく、どこに持ち込むかを決められないことにあります。次の三つのうち、どれかに心当たりがあるはずです。
もし1つでも心当たりがあるなら、はっきりお伝えします。
悪いのは、あなたの属性でも、努力でもありません。
融資の条件は、銀行ごと・支店ごと・担当ごと・時期ごとに全部違います。去年まで出していた銀行が今は止まり、ノーマークだった信金が急に前のめりになる。これが毎週起きているのが、今の融資の現場です。だからこそ、情報は鮮度が命。半年前の情報は、もう役に立ちません。
物件の情報
ポータルサイトで見ることもできれば、業者から紹介を受けることもできます。比較的簡単に手に入れられる情報です。
融資の情報
銀行が公開していません。仮に公表されている条件があっても、実際に担当者と話すと内容がまるで違うことは珍しくありません。金利も掛け目も、融資が通る属性も、現場で初めてわかります。
結局、足を運んで担当者に直接会い、生の声を聞くしか、本当の融資情報は手に入りません。ネットや書籍に載った時点で、それはもう“過去の情報”なのです。
物件資料は集まる。電話もかける。それでも、どの銀行に持ち込めばいいのかだけが分からない。多くの方がここで止まっています。足りないのは行動量ではありません。今どの銀行が出しているのか、という一点の情報です。近くの銀行に順番に当たるやり方では、断られた理由すら分からないまま時間だけが過ぎます。動く前に地図を持っているかどうかで、同じ一年の進み方はまったく変わります。
あなたは今、古い地図を持たされたまま、
今日の融資市場を歩かされています。
どの銀行が今どういう姿勢なのかは、外からは見えません。見えないまま動くと、失うのはお金だけではありません。合わない銀行に持ち込んで否決が出るまでの時間、本来なら組めたはずの条件、そして手を挙げられずに見送った機会。この3つは、あとから取り返せません。
ここから先は、融資情報を持たないまま動いた場合に何が起きるかの話です。読んでいて気持ちのいい話ではありませんが、先に知っておいたほうが得だと思うので書いておきます。失うのは三つあります。
時間
合わない銀行に持ち込み、2週間〜1ヶ月待って否決。その間に、良い物件は他の投資家に買われていく。良い物件は3日で消えるのが現実です(※当社の取引実績から)。
条件
本来もっと良い条件で組めたのに、情報不足で割高な金利・短い期間に。金利1.0%と2.5%では、1億円・30年で総返済額に2,500万円超の差が出ます。
機会
「自分には融資は無理だろう」と、良い物件が出ても手を挙げない。この“見送り”の積み重ねが、5年後の保有資産を大きく分けます。
時間、条件、機会。この三つは別々のもののように見えますが、根はひとつです。今どの銀行が出しているのかを知らないまま動いていることです。逆に言えば、その一点さえ埋まれば、当たる順番も、交渉の準備も、見送るかどうかの判断も変わります。
失うのは、お金だけではありません。拡大できたはずの5年が、まるごと消えます。
失った時間は買い戻せません。否決の連絡を待った二週間も、手を挙げられずに見送った物件も、あとから取り返す方法はありません。条件の差は返済が終わるまで続き、機会の差は保有資産の差になって残ります。だから、持ち込んでから確かめるのではなく、持ち込む前に知っておくことに意味があります。判断の材料さえあれば、当たる順番を変えるだけで結果が変わることは珍しくありません。
— “知らないこと”による将来的な損失 —
元々の金利がわずか0.5%違うだけで、
1億円・期間30年の融資なら
約845万円の差
金利が上がるほど、総返済額の差は大きく膨らむ
※元利均等返済・借入1億円・期間30年で試算。金利以外の条件は同一とした場合の総返済額の差です。実際の返済額は金融機関・条件により異なります。
この試算は、金利以外の条件をすべて同じにした場合の総返済額の差です。実際の返済額は金融機関や条件によって変わりますし、この金額を約束するものでもありません。それでも、金利の違いがどれくらいの重さを持つのかは、この桁を見れば伝わると思います。
物件のスペックと同じくらい、融資の条件があなたの利益を決めます。この0.5%の差は、どの銀行が今どういう姿勢かを知っているかどうかで決まります。
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「融資情報」で差がつく理由
融資が全国一律なら、どこに持ち込んでも答えは同じはずです。ところが実際には、同じ人が同じ物件を持ち込んでも、行が変われば答えが変わります。この差が生まれる場所を、私たちは市場の歪みと呼んでいます。歪みは一年中どこかで起きていて、しかも場所が移り続けます。
良い物件×良い融資×良い運用=利益の最大化
不動産投資の利益は、良い物件と良い運用だけでは決まりません。銀行からどれだけ良い融資を引き出せるかで、手元に残る利益は大きく変わります。現に、同じ属性・同じ自己資金で同じ物件を持ち込んでも、A銀行は「NG」、B信金は「フルローンOK」。金利は2.5%と1.0%、掛け目も審査基準も全部違います。こうした銀行の内部事情を知らないまま、多くの方が“とりあえず近くの銀行”に持ち込んでいます。でも、そこにこそ“市場の歪み”がある。
\ 同じ人・同じ物件で、こう変わります /
融資は「NG」。提示された金利の水準は2.5%。掛け目も審査基準も、持ち込んでから初めて分かった。
同じ属性・同じ自己資金・同じ物件で「フルローンOK」。金利の水準は1.0%。変わったのは、持ち込んだ先だけ。
※本ページ内で説明している融資の“歪み”の一例です。融資の実行や条件を保証するものではありません。
3棟目の相談を持ち込んだ瞬間、「藤山さん、もう無理です」。属性は何も悪化していないのに、融資の扉がある日突然閉じた。
ある信用金庫で内諾。閉じたはずの道は再び開き、買い増しを再開。最終的に保有総額は50億円超になりました。
※代表個人の経験です。同じ結果を保証するものではありません。
去年まで積極的だった銀行が、今は止めている。逆に、ノーマークだった銀行が急に前のめりになる。この変化は、外からは見えません。
実例
昨年までフルローンを出していた地銀が、今は自己資金を求めている。同じ属性・同じ物件でも、持ち込む時期が違うだけで結果が変わります。この「今どちらなのか」は、公表資料には出てきません。
銀行の融資姿勢は、本来公開されない情報です。だから、知っている人だけが先に動き、条件の良い融資を先に取っていきます。
実例
公表されている条件では1.0%でも、担当者と話すと実際の提示は2.5%だった——という差が現に起きています。持ち込んでからでないと分からない差を、先に知っておくための情報です。
「あの銀行が出す」と広まれば、投資家が殺到して歪みは消えていきます。だからこそ、早く知り、早く動いた人にこそ、先行者利益が生まれます。
実例
「あの銀行が出す」と広まった途端、投資家が集まり、掛け目も条件も元に戻っていきます。先に知った人だけが、その前に動けます。だから、鮮度がそのまま価値になります。
歪みは、悪いことでも特別なことでもありません。銀行にはそれぞれの事情があり、方針は動きます。問題は、その動きが外から見えないことです。見えないものを見えるようにするのが、このレポートの役割です。
属性 × 銀行情報 = 拡大規模。どれだけ属性が良くても、銀行情報がゼロなら、掛け算でゼロです。
迷っている方へ
融資情報を集める方法は、ほかにもあります。ネットや書籍、大家の会やサロン。どれも役に立ちますが、「誰が、いつ、どこから取ってきた情報か」が違います。ここでは鮮度・入手経路・カバー範囲・具体性・費用の5つで、正直に並べて比べます。
融資情報ジャーナル
ネット・書籍
大家の会・サロン
横にスクロールできます
| 融資情報ジャーナル | ネット・書籍 | 大家の会・サロン | |
|---|---|---|---|
| 情報の鮮度 | 毎週ヒアリングした、今の融資姿勢 | 載った時点で“過去の情報” | 人づてなので遅れがち |
| 入手経路 | 現役の不動産業者が、銀行の担当者に直接会って聞く | 公表資料・執筆時点の取材 | 会員同士の体験談の共有 |
| カバー範囲 | 200社超の銀行ネットワーク。都市銀行だけでなく信金・地銀も | 大手・有名行に偏りがち | その会に集まる人の地域に偏る |
| 具体性 | 行ごとに、融資姿勢・金利水準・審査基準の変化・掛け目・通る属性まで | 一般論が中心 | 個人の1事例に依存する |
| 費用 | お試し版は完全無料(有料版は月額制) | 書籍代・無料 | 月数千円〜数万円 |
同じ融資情報という言葉でも、机の上で集めたものと、会いに行って聞いたものは別物です。どちらが正しいかではなく、いつの時点の、誰が確かめた情報なのかで価値が変わります。書籍やネットの記事は、書かれた時点では正確でも、読む頃には状況が動いています。大家の会で回ってくる話は、その人が当たった一行の体験です。私たちが渡すのは、今週会って聞いた内容を、行ごとに同じ形式で並べたものです。
どの手段が悪いという話ではありません。書籍は考え方を学ぶのに向いていますし、大家の会は仲間と情報を交換する場として価値があります。ただ、今週どの銀行が出しているかという一点については、会いに行って聞いた情報にかないません。使い分けの問題です。
一番の違いは「誰が、いつ、どこから取ってきた情報か」です。ネットは載った時点で過去。大家の会は人づて。私たちは、現役の不動産業者が今週、担当者に会って聞いています。
前職で提供していた「融資情報サービス」は、有料会員200名超。告知から数日で満席になりました。
同じ情報を集める体制を、今は会社として持っています。
藤山 大二郎ふじやま だいじろう
広島を中心に銀行200社超を訪問。前職で提供していた融資情報サービスは、告知から数日で満席になりました。
断られても、次の支店へ。名刺を置いて帰るだけの日も、内諾が出た日も、全部この足で積み上げたものです。ここに書いてあることは、どれも人から聞いた話ではありません。門前払いも、担当者が代わって振り出しに戻ることも、何度もありました。それでも回り続けたから、どの支店にどういう温度があるのかが分かるようになりました。同じことを一人でやってくださいとは、とても言えません。
2013年、IT企業の会社員だった私は、貯金がほぼゼロの状態から不動産投資を始めました。1棟目は日本政策金融公庫、諸費用は母から借りた200万円。
そこから水を得た魚のように買い進め、2棟目は当時イケイケだったスルガ銀行で組みました。「このまま10億、20億も夢じゃない」と本気で思っていたんです。
当時の私は、融資は自分の属性で決まるものだと思っていました。年収があって、自己資金があって、実績があれば通る。逆に言えば、通らないのは自分に何かが足りないからだ、と。この思い込みが崩れたのが、次に書く出来事です。
ところが、3棟目の相談を持ち込んだ瞬間、担当者の顔が曇りました。
「藤山さん、もう無理です」
足元がすっと崩れていく感覚…物件は仕込み済み、契約も間近で、手付金を失いかねない状況でした。属性が悪化したわけではありません。融資の扉が、ある日突然閉じたのです。
この一件で分かったのは、融資は自分の中の話ではなく、相手の側の事情で決まるということでした。属性が変わらなくても、銀行の方針が変われば答えは変わります。そして方針が変わったことは、こちらから聞きに行かない限り誰も教えてくれません。
平日は会社員として働き、土日・早朝・夜だけを銀行に使いました。アポは断られるのが前提で、名刺を置いて帰るだけの日が何ヶ月も続きました。それでも回り続けたのは、扉が閉じた理由が自分の属性ではないと分かっていたからです。
そこから私は、平日は会社員として働きながら、土日と早朝・夜を使って広島を中心に200社以上の銀行を自分の足で回りました。
余暇をすべて銀行開拓に注ぎ込み、ある信用金庫で内諾が出た瞬間、閉じたはずの道は再び開き、買い増しを再開。最終的に保有総額は50億円超になりました。
そして、このような経験から、1つの事実にたどり着きました。
融資には“歪み”があり、それを知る者だけが前に進める。
融資情報が、不動産投資の勝ち負けをほとんど決める。200社を回った私は、本気でそう思っています。
本当に価値のある“融資情報”は、どれだけ資金力や物件情報があっても、簡単に手に入るものではありません。私のように、自分の足で200社もの銀行を回る…そんなことは、誰にでもできることではありません。本業の仕事がありますし、家族との時間もあるでしょう。
だから今は、私たちが回っています。
あの日の私が喉から手が出るほど欲しかった情報——その実物のレポート50行分を、まずあなたに無料でお渡しします。
この情報を提供できる“3つの理由”
①200社以上の銀行ネットワーク
藤山がこれまで泥臭く築き上げてきた、他には真似できない独自の銀行ネットワーク。ここに、“歪み”を見つけ出す情報源があります。
②累計20,000名超のセミナー動員実績
これまでに累計2万名以上の不動産投資家をセミナーに動員。投資家のリアルなニーズを、どこよりも深く理解しています。
③正社員40人超・年間売買300件超
現役の不動産業者として、今も融資情報の最前線に立ち続けています。だからこそ、“生きた情報”が集まります。
今は、藤山ひとりではありません。正社員四十人超の体制で、セミナーで投資家の声を聞き、売買の現場に立ち、銀行を回っています。集める人が増えたぶん、届く情報の幅も広がりました。誰か一人の勘や記憶に頼っていると、その人が動けなくなった日に情報は止まります。会社としてヒアリングの担当を置き、聞いた内容を同じ形式で記録に残しているのは、続けるための仕組みが必要だからです。
あの日の私が欲しかった情報を、
まずあなたに無料でお渡しします。
読んでみて、判断してください。
費用はかかりません・50行分のレポートを無料プレゼント(30日間で順次お届け)
登録してから三十日のあいだに何が起きるのかを、順番に書いておきます。費用は一切かかりません。クレジットカードの登録もありません。途中でやめたくなったら、ブロックしていただくだけで配信は止まります。手続きも連絡も必要ありません。
登録から30日間の受け取り方
費用は一切かかりません。届いた分は、専用の閲覧ページでいつでも読み返せます。
この三十日は、こちらが一方的に配信する期間ではありません。読んで、気になった行があれば、その銀行に当たってみてください。当たった結果を見てから次の行を読むと、書いてある内容の意味が変わって見えるはずです。
※30日間で順次お届けします。30日が終わっても、お届けした50行分は消えません。専用の閲覧ページに残るので、次に物件を持ち込む銀行を決めるときに、その場で読み返せます。
届くのは、この形のレポートです。スマートフォンでもタブレットでも、専用の閲覧ページを開けばその場で読めます。印刷して持ち歩く必要はありません。銀行の名前、融資姿勢、金利の水準、審査基準の変化、掛け目、通る属性、そして次の一手。この並びが行ごとにそろっているので、面談の直前に開いて確認する使い方もできます。届いた分は消えないので、あとから読み返して比べることもできます。
銀行ネットワーク 200社超
代表・藤山が自分の足で開拓した銀行の数です。都市銀行だけでなく、信用金庫・地方銀行まで含みます。
毎週 5行以上にヒアリング
ヒアリングの体制を示す数字です(お届けのペースではありません)。弊社スタッフが担当者に直接会って聞いています。
セミナー動員 累計20,000名超
これまでに動員した不動産投資家の累計人数です。投資家が何に詰まるかを、現場で聞き続けてきました。
グループ年間の不動産売買 300件超
正社員40人超の体制で、今も現役の不動産業者として売買の最前線に立っています。だから“生きた情報”が集まります。
この4つは、どれも「集める側の体制」を表す数字です。誰か一人の勘ではなく、正社員40人超の会社が現役の不動産業者として動き続けているから、毎週、担当者に会って聞くことができています。
二百社は、地図の上の点ではありません。都市銀行、地方銀行、信用金庫。ひとつずつ扉を叩いて、担当者の名前を覚えて、また訪ねる。その積み重ねが、このネットワークです。名前を並べるだけなら誰にでもできますが、今どういう姿勢なのかを聞ける関係になるまでには時間がかかります。だからこのネットワークは、一度作って終わりではなく、毎週会いに行くことで維持しているものです。
下のマス1つが、レポート1行=銀行1行です。登録した瞬間に最初の3行、そこから30日間・週3回ペースで、この50マスが全部埋まります。
※マスの色は届く順番のイメージで、お届けの区切りは目安です。30日間で合計50行分を、週3回ペースで順次お届けします。銀行の並び順・種別はお約束するものではありません。
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ここには、受け取る前に知っておいてほしいことを三つ書きます。良いことばかり並べても、実際に受け取ったときにずれが出るだけだからです。
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都合の悪いことを先に書いておくのは、あとで期待とずれてほしくないからです。一括では届きません。すぐに全部読みたい方には向いていません。そのうえで受け取るかどうかを決めていただくのが、いちばん誠実だと考えています。
クレジットカードの登録は不要です。お試し版のご利用に、費用は一切かかりません。
お金のこと
このページからお申し込みいただくのは無料お試し版だけです。ここから自動で有料に切り替わることはありません。あとで驚かないように、有料版の金額も先に書いておきます。
無料お試し版と有料版を、同じ画面に並べて書いておきます。片方だけを見せて、あとから金額を出すやり方はしません。読んでいる途中で金額が気になって手が止まるくらいなら、先に全部お見せしたほうがいいと考えています。
無料お試し版0円
有料版(月額制)月額 9,800円(税別)
※有料版の金額は2026年9月時点のものです。最新の条件は会員サイトの表示をご確認ください。お試し版のご利用に費用は一切かかりません。
お金の話を先に書くのは、あとで驚いてほしくないからです。無料お試し版のご利用で費用が発生することはありません。クレジットカードの登録もありません。有料版に進むかどうかは、五十行を読み終えてから決めていただければ十分です。読んでみて、自分の投資には要らないと思えば、そこでやめていただいて構いません。先に金額を出しておくのは、あとから条件が変わったと感じてほしくないからです。
中身のレポートは同じものです。違うのは「受け取れる範囲」だけです。無料お試し版は、これまでに作ったレポートのうち50行分を、登録日から30日間かけて順次お届けします。届いた分は専用ページでいつでも読み返せます。有料版は、毎週その週に取材した最新のレポートをそのまま受け取り続けられる月額制です。お試し版から自動で切り替わることはなく、お申し込みは会員サイト側で、あらためてご自身で行っていただきます。
全国の方が対象です。首都圏・関西・地方を問わず、メガバンク・地方銀行・信用金庫・信用組合まで幅広くヒアリングしています。
1棟目の方も、10棟以上お持ちの方も、詰まっている場所は同じです。物件は見つかるのに、融資で止まっている。
おすすめです
逆に、向いていない方
レポートは、動く人のための材料です。読んで終わりにする方には、たぶん価値が出ません。逆に、次に当たる銀行を1行でも変えるつもりがあるなら、50行は十分な材料になります。
登録の前によくいただくご質問を、29問まとめました。費用のこと、届き方のこと、やめ方のこと、個人情報のこと——気になるところは、先に全部お答えしておきます。
はい、お試し版は完全に無料です。有料版(月額制)にお申し込みいただかない限り、料金は一切発生しません。クレジットカードの登録も不要です。
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はい。「公庫の次にどの銀行へ行けばいいか分からない」——そんな、これから1棟目・2棟目の方こそ、レポートの価値を実感しやすいはずです。10棟以上お持ちの方には、金利・掛け目の最適化の材料としてご活用いただけます。
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このページに掲載しているのは表示イメージのため、銀行名・支店名などを伏せています。実物はLINE登録後、専用の閲覧ページですぐにお読みいただけます。
いいえ。本サービスは融資の実行や条件を保証するものではありません。お渡しするのは「今どの銀行がどういう姿勢か」という判断の材料です。読んで終わりにする方には、正直、価値が出ません。
いいえ。すでにお届けしたレポートは、専用の閲覧ページで引き続き読み返せます。ブロックすると、そのあとの配信が止まるだけです。手続きや連絡は必要ありません。
いいえ。お試し版の受け取り手続きで、勤務先・年収などをお聞きすることはありません。クレジットカードの登録も不要です。レポートは「どの銀行がどういう姿勢か」を読むためのもので、あなたを審査するものではありません。
はい。レポートの1行には「年収・自己資金・法人か個人か」という、その銀行で通る属性の条件が入っています。個人名義だけでなく、法人での持ち込みを検討している方にも、行ごとの判断材料としてお使いいただけます。
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株式会社リアテクス(東京都品川区上大崎2-15-19 MG目黒駅前2階/代表取締役 藤山大二郎)です。個人情報の取り扱いは、フッターのプライバシーポリシーをご確認ください。
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最後に|代表の藤山からあなたへ
ここまで読んでくださって、ありがとうございます。最後に一つだけ書かせてください。私がこのレポートを配ろうと決めたのは、あの日の自分と同じところで止まっている人が、まだたくさんいると分かったからです。
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|---|---|
| 所在地 | 〒141-0021 東京都品川区上大崎2-15-19 MG目黒駅前2階 |
| 代表取締役 | 藤山 大二郎 |